Z problemem odmowy lub przesuwania w czasie usunięcia wad lokalu przez deweloperów spotyka się wielu nabywców nieruchomości. Istnieją jednak mechanizmy zabezpieczające ich prawa. Jak je egzekwować i na jakie przepisy się powoływać? 

Prawa nabywców – protokół zdawczo-odbiorczy, a rękojmia

Możemy wyróżnić dwa tryby zgłaszania usterek deweloperowi. Pierwszy polega na wylistowaniu ich podczas odbioru technicznego – wszelkie ubytki muszą wówczas zostać odnotowane w protokole zdawczo-odbiorczym. Podstawą prawną, która reguluje zasady postępowania w tym wypadku jest ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – nakłada ona na dewelopera obowiązek pisemnego uznania lub odrzucenia wad zgłoszonych w protokole w ciągu 14 dni kalendarzowych od jego podpisania, a następnie usunięcie usterek w 30 dni. Co istotne – termin ten można wydłużyć wyłącznie w formie pisemnej, wskazując przyczynę opóźnienia i wyznaczając nowy.

Usterki możemy zgłosić także już w trakcie użytkowania lokalu – w tym zakresie chroni nas rękojmia, która zgodnie z Kodeksem Cywilnym art. 556 obowiązuje przez 5 lat od dnia odbioru kluczy lub podpisania aktu przeniesienia własności. Rękojmia jest prawem każdego i daje możliwość zgłaszania wad deweloperowi w formie pisemnej, za potwierdzeniem odbioru, w ciągu 30 dni kalendarzowych od momentu ich zauważenia. Dodatkowo, funkcjonuje jeszcze pojęcie gwarancji, która ma jednak charakter dobrowolny – deweloper ma prawo regulować jej przyznanie i długość w ramach tzw. umowy deweloperskiej.

Deweloper nie usuwa szkody – co robić?  

Jeśli deweloper po 14 dniach od spisania protokołu nie udzielił pisemnej odpowiedzi o uznaniu wad, należy ponaglić go i zapytać o podjęte do tej pory działania. W przypadku nie usunięcia usterek w ciągu kolejnych 30 dni, warto pisemnie, za potwierdzeniem odbioru, wezwać dewelopera do wyjaśnień. Po przekroczeniu terminu można także zwrócić się do Rzecznika Praw Konsumenta. Dodatkowo, ponosząc koszty z tytułu przedłużającej się naprawy usterek, np. konieczność wynajmowania mieszkania, można domagać się rekompensaty finansowej lub obciążyć dewelopera kosztami wykonania przez innego fachowca stosownych napraw, a w przypadku przekroczenia o 120 dni terminu przekazania mieszkania bez wad, mamy także prawo zupełnie odstąpić od umowy.

Ile może maksymalnie trwać naprawa usterek przez dewelopera?

Ustawowe 30 dni, ale deweloper może przesunąć termin do 90 dni. 

Jeśli deweloper odmawia uznania roszczeń można wystąpić do sądu o nakazanie ich usunięcia lub obniżenie ceny mieszkania – należy zrobić to w sądzie cywilnym. Żądanie może wytoczyć wspólnota, można także wystosować pozew zbiorowy gromadząc minimum 10 poszkodowanych. Oczywiście droga sądowa to ostateczność – często upomnienie napisane przez kancelarię prawną okazuje się wystarczające.

Dobre praktyki chroniące przed odmową naprawy usterek przez dewelopera

Czy istnieją dobre praktyki chroniące przed tego rodzaju problemami? Nie da się ich uniknąć w stu procentach. Warto jednak przed podpisaniem umowy zweryfikować opinie o wykonawcy, a także w miarę możliwości dopilnować, by deweloper zaproponował nam dodatkowe formy ochrony np. gwarancję, która przewiduje prawo do usunięcia usterek przez kupującego na koszt dewelopera lub procedurę reklamacyjną z karę umowną za opóźnienia.